Карточная изба

Сумма инвестиций в коммерческую недвижимость в России в 2026 году может составить от 300 млрд рублей. При этом, по предварительным итогам размер инвестиций на данный момент составляет порядка 385 млрд рублей, говорится в материалах Commonwealth Partnership (CMWP). До конца года сумма может вырасти до 450 млрд рублей. В 2026 году активность профильных инвесторов останется сдержанной из-за дорогого заемного финансирования, при этом существует потенциал роста инвестиционной активности за счет возможных стрессовых сделок. Российский рынок коммерческой недвижимости после рекордного роста 2024 года (инвестиции свыше 1,1 трлн рублей) вошел в стадию умеренной коррекции. Высокая ключевая ставка и инфляция, на фоне геополитической нестабильности, сказываются на спросе и строительстве. Одновременно уход западных компаний освобождает площади для отечественных арендаторов, а быстрый рост электронной торговли стимулирует спрос на логистику и склады. В таких условиях рынок трансформируется под влиянием макроэкономических факторов и структурных трендов. Давление на рынок оказывают также санкции и уход западного капитала – приток иностранного инвестирования снизился до 8–10 %. Сокращение внешнего финансирования и неясность с оплатой проектов подталкивают к ориентации на собственные ресурсы и кредиты, что приводит к удорожанию строительства и ограничивает запуск новых проектов. Рынок также реагирует на потребительские и технологические сдвиги. С одной стороны, реальная покупательская способность населения стагнирует из‑за инфляции, поэтому сегменты, ориентированные на потребительский спрос (особенно не базовые товары), могут столкнуться со спадами. С другой стороны, рост электронной коммерции требует развития складской инфраструктуры и логистики. Инвесторы ищут объекты с готовыми арендаторами и стабильным доходом: аукционы банкротств привлекают частников в условиях падения ставок по вкладам. Офисный сегмент в России остаётся одним из крупнейших по объёмам инвестиций и арендных ставок. Совокупный офисный фонд страны – около 30 млн м², из которых более 20 млн м² приходится на Москву. В 2025 году в структуре инвестиционных сделок преобладает офисная недвижимость (примерно 200 млрд рублей). Прослеживается разделение по качеству и локации. В Москве и Санкт-Петербурге востребованы элитные и бизнес‑центры (A и B+), где цены выросли за 2024–2025 гг. на 7–10 %. Менее ликвидные офисы (B и ниже, старые здания) страдают от тренда на удалёнку и переориентации арендаторов, и их заполнение затруднено. В регионах большинство офисов устаревшие (классы C/D), новые проекты редки, арендные ставки там значительно ниже столичных. Владельцы региональных офисов обычно предпочитают долгосрочную сдачу (5–7 лет) для стабильной доходности. Сегмент складской и индустриальной недвижимости — лидер роста. По оценкам аналитиков, по итогам 2025 года в России появится до 4,7 млн м² новых складских площадей, а объем инвестиционных сделок достигнет 100 млрд рублей. При этом арендный рынок перегрет – предложение растёт рекордными темпами, но спрос тоже устойчиво высок. Важный тренд – переформатирование логистики и комплексная инфраструктура. Проектировщики строят «умные» складские хабы с автоматизацией, круглосуточным доступом, развитой экосистемой (ПЭК, сортировочные центры). Класс A складов остаётся дефицитным (в регионах вводятся индустриальные парки и хабы с господдержкой развития экспорта). В крупных агломерациях (Центр, Урал, Поволжье) спрос на «последнюю милю» толкает появление малых логистических объектов ближе к городу. При этом заполнение существующих складов близко к 100%. @CottageOfCards