Вопрос подписчика. 1. Нет, я не считаю, что на рынке недвижимости в России есть пузырь. Что такое пузырь на рынке недвижимости очень профессионально и исчерпывающе рассказано в фильме про ипотечный кризис в США «игра на понижение». Коротко суть: 1. низкие ставки, долгие годы цены только растут. Со временем реальный спрос, т.е. спрос платёжеспособных покупателей, которые приобретают квартиру с целью жилья иссяк, но т.к. цены только растут есть инвестиционный спрос, который продолжает разгонять цены. В фильме показано, как у проститутки есть 5 ипотек, которые она взяла (и ей одобрили) потому что «цены по-любому будут выше». 2. Банки выдают ипотеку без первоначального взноса кому угодно. Они понимают, что появляются очень много «плохих» клиентов, но им пофиг, потому что они берут условно 1000 ипотек и упаковывают в одну облигацию, которая обеспечена недвижимостью и ипотечными платежами, это называется секьюритизация. В этой облигации есть как хорошие клиенты так и плохие, если плохих немного, то их неплатежи покроют другие платежи, кроме того есть залог, который всегда только растет, проблема начинается тогда, когда плохих клиентов становится очень много. 3. Но банкам на это пофиг, ведь они не держат на балансе эти плохие ипотеки и даже облигации. Их бизнес заключается в том, чтобы выдать ипотеки, секьюритизировать их и продать другим инвесторам получив свою комиссию. Инвесторы — это хедж-фонды, страховые компании, пенсионные фонды, инвестбанки и т.д. Таких инвесторов бесконечное количество, они покупают такие секьюритизированные облигации с огромными кредитными плечами, закладывают их и покупают снова, ведь они десятилетиями только растут и это считается безрисковым инструментом. 4. Управляющий хедж-фонда Майкл Бьюри понимает, что с этим рынком, что-то нездоровое и начинает «капать». Он сам изучает тысячи таких облигаций, смотрит на реальные финансовые потоки по ним, понимает, что огромное количество заёмщиков банкроты и скоро этот рынок посыпется. 5. Одно дело в этом разобраться, но вопрос как на этом зарабатывать? Есть инструмент CDS (кредитно-дефолтный своп) — это страховка от дефолта, пока дефолта нет покупатель платит продавцу, так же как и за обычную страховку, если случается дефолт, держатель CDS получает страховые выплаты. Инвест-банки с удовольствием продавали такие CDS, потому что считалось, что ипотечный рынок не может упасть, но он упал и Бьюри заработал. Кстати не очень много относительно рынка, инвесторы его хедж-фонда $700 млн, он лично $100. В России такого нет, объем рынка секьюритизированной ипотеки маленький. Банки не дают ипотеку без первоначального взноса, ставки приличные, т.е. в целом квартиры покупают не бомжи, а платежеспособные люди, хотя неплатежи и банкротства тоже есть, но полностью этого избежать невозможно, люди теряют работу, теряют трудоспособность, просто переоценивают свои силы и т.д. Более подробно своё мнение по рынку недвижимости в РФ напишу в следующих постах (скорее всего на выходных).