Доступная ипотека или доступное жилье? Выступая вчера в Госдуме, председатель Банка России заявила: «… в конечном счете гражданам нужна не доступная ипотека, им нужно доступное жилье. А доступность жилья зависит не только от процентной ставки, но и от цены квадратного метра и, по сути дела, того объема долга, который людям надо брать. Еще раз повторю: льготные программы дали крайне доступную стоимость ипотеки для ее получателей, но эта выгода была в значительной степени, если не вся, съедена ростом цены. А те, кому льготные программы были не положены, – те просто столкнулись с падением доступности жилья для себя». Тезис глобально справедливый: гражданам действительно необходимо жилье, а не ипотека. Однако отчасти он и лукавый. В сказанном совсем ничего нет о том, что цены растут не от льготных программ самих по себе, а от ситуации, когда предложение не поспевает за спросом. Да и тем, кому льготы не были положены, доступность снизил не только рост цен, но и рыночная ставка по ипотеке около 18%, которая напрямую следует из проводимой ДКП. Пора, наверное, подвести черту под дискуссией о безадресной льготной ипотеке, ведь важно подчеркнуть сразу несколько проблем. 🔸Первое. Проблема была в дизайне льготных программ. Они должны были быть либо на короткий срок без продления (как планировалось изначально), либо, что было бы лучше, сразу на длинный, чтобы соответствовать как минимум одному строительному циклу (3-5 лет). В итоге программа, запущенная весной 2020 года как антикризисная мера на полгода, просуществовала больше четырех лет, и все время в режиме неопределенности. Неоднократное же продление программ приводило к резким всплескам спроса перед предполагаемым окончанием программы и, конечно, к росту цен. Одновременно в ситуации неопределенности находились и застройщики. 🔸Второе. Льгота доставалась покупателю, а стройка финансировалась по рыночным ставкам. То есть государство субсидировало спрос, но не предложение. А на фоне проводимой ДКП стоимость финансирования для застройщиков еще и значимо подросла. Не считать это одним из факторов роста стоимости жилья было бы неправильным. И это тоже усиливало перекосы на рынке. 🔸Третье. Уже про то, что происходит сейчас. А сейчас мы видим, что и спрос притух на фоне высоких ставок, и застройщики все больше вязнут в долговых проблемах. Запуски новых проектов еще в 2025 году сократились на 26%, а значит, через пару-тройку лет готового жилья будет меньше. Соответственно, когда ставки снизятся (ну когда-нибудь же это произойдет!?!), то предложению опять будет нечем быстро ответить на оживившийся спрос, тем более накопленный за несколько лет. Что мы получим? А снова снижение доступности жилья. По новому кругу. Без механизмов расширения предложения не будет ни стабильности цен, ни повышения доступности жилья. #ЦБ #жилье #строительство #ДКП #ключевая_ставка