Белая Каска

⬆️⬆️⬆️ В продолжение обсуждения с экспертами: ©️ Сергей Лобжанидзе, директор bnMAP.pro: Строительную отрасль пока преждевременно характеризовать как находящуюся в острой фазе кризиса. Рынок действительно испытывает давление со стороны высокой стоимости заемного финансирования, однако текущая модель проектного финансирования устроена значительно сложнее, чем это часто представляется в публичных оценках. Важно учитывать, что девелопер не распоряжается выручкой проекта в процессе строительства: средства покупателей аккумулируются на эскроу-счетах и раскрываются только после ввода объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств перед дольщиками. Поэтому тезис о том, что застройщики направляют рекордную долю прибыли на обслуживание кредитов, требует уточнений: прибыль формируется уже после завершения проекта, а в период строительства речь идет прежде всего об управлении денежным потоком и выполнении банковских ковенант. Высокие ставки действительно создают дополнительную нагрузку, прежде всего на этапе покупки площадок по бридж-кредитам и при привлечении проектного финансирования. При этом ставка по проектному финансированию ниже ключевой и может снижаться в зависимости от темпов наполнения эскроу-счетов и выполнения финансовых показателей проекта. Банки оценивают соотношение поступлений средств по ДДУ и расходов на реализацию проекта в течение отчетных периодов. Рост долговой нагрузки для отрасли в целом не является новым явлением: девелопмент традиционно работает на заемном капитале. Вопрос заключается не столько в самом объеме долга, сколько в способности проекта поддерживать необходимую скорость продаж и обеспечивать стабильное поступление средств на эскроу-счета. Дополнительное давление сегодня оказывают рост себестоимости строительства, удорожание рабочей силы, материалов, площадок под застройку, смены ВРИ участка и т.д. Также очень сильно влияет региональный контекст – все эти затраты могут сильно различаться в зависимости от локации, в которой действует девелопер. Ключевыми индикаторами устойчивости проектов сейчас становятся три параметра: доля распроданности к моменту ввода объекта, сроки реализации остатков после ввода и уровень наполнения эскроу-счетов. Отдельным фактором риска остается высокая доля рассрочек: в отличие от ипотеки или полной оплаты, такие сделки не обеспечивают моментального поступления всей суммы на эскроу, что повышает нагрузку на денежный поток проекта. В целом бизнес заинтересован в том, чтобы продать проект в установленные сроки – может быть, с небольшим их превышением – получить возврат на инвестиции и развиваться дальше. ©️ Максим Лучников, коммерческий директор ГК «Сумма Элементов»: Острую фазу рынок фактически прошел еще пару лет назад. Сегодня фокус сместился: основная проблема не столько в высокой ключевой ставке, сколько в сузившейся емкости рынка. Высокая себестоимость строительства вкупе с дорогими кредитами разогнали цены до уровня, который уперся в платежеспособный потолок спроса. Запас прочности сохраняют те, кто вовремя признал новую реальность — продавать придется долго. Они сыграли роль мощного мультипликатора себестоимости. Подорожание заемного финансирования наложилось на значительное удорожание строительно-монтажных работ — и это напрямую отразилось на итоговом ценнике квадратного метра. Главный удар пришелся не столько на маржинальность, сколько на темпы продаж. На первый план выходит не демпинг и не консолидация как таковая, а пересмотр финансовых моделей проектов. Ждать быстрого снижения ключевой ставки и восстановления ажиотажного спроса не стоит, поэтому бизнесу необходимо адаптироваться к новой нормальности. Ключевой параметр, который требует переоценки в текущий момент, — это реалистичные темпы продаж. Сокращение запусков будет производной от этой пересборки экономики девелоперского цикла, а не самостоятельной стратегией выживания.