Белая Каска

🪖 Из чего складывается стоимость жилья? — спецпроект Белой Каски ⬇️Вокруг экономики девелоперских проектов существует множество мифов, однако важно узнать позицию самих застройщиков. Из чего же на практике складывается стоимость жилья, какие расходы несёт девелопер и как формируется маржинальность проектов. 📌 Сегодня — взгляд и перспектива ГК «Сумма Элементов» ⚡️ — Из чего сегодня складывается стоимость квадратного метра? ©️ Максим Лучников, коммерческий директор ГК «Сумма Элементов»: Я бы выделил четыре основных блока. Первый — стоимость приобретения или содержания земельного участка. Второй — прямые расходы на строительно-монтажные работы и генподряд. Ключевое значение здесь имеет наличие или отсутствие у девелопера собственных производственных мощностей (заводы ЖБИ, асфальтобетонные узлы и т.д.). Третий — расходы на оплату труда и содержание управленческой команды. Четвертый — стоимость обслуживания проектного финансирования, которая напрямую зависит от текущей ключевой ставки и условий кредитного договора. ⚡️ — Можно ли говорить о высокой маржинальности девелоперского бизнеса в текущих условиях? Уровень маржинальности варьируется в зависимости от структуры активов и финансовой модели конкретного девелопера. Высокий показатель возможен при условии вертикальной интеграции: наличие собственного земельного банка, собственных строительных мощностей и диверсифицированного управления затратами на персонал. В сценарии, при котором девелопер работает исключительно на заемные средства, не обладает собственными производственными фондами и зависит от рыночного ценообразования генподряда, рентабельность находится на минимально допустимом уровне, а риски выхода в отрицательную зону существенно возрастают. ⚡️ — Какой уровень прибыли сегодня считается нормой? Ключевым критерием оценки является коэффициент покрытия долга денежными потоками (LLCR). В текущих макроэкономических условиях оптимальным является показатель 1,25. При снижении коэффициента ниже отметки 1,2 проект может классифицироваться как высокорискованный, что может повлечь за собой требование кредитора по пересмотру условий сделки в части увеличения залоговой массы или снижения суммы кредитного плеча. Пороговое значение LLCR является унифицированным для всех ценовых сегментов, разница заключается в источниках достижения этого показателя: в массовом сегменте за счет скорости наполнения эскроу-счетов, в более высоких классах — за счет величины среднего чека.