EAC — почему девелопер должен считать не факт, а прогноз до завершения Классический вопрос собственника на управляющем комитете: «Мы уложимся в бюджет?» Классический ответ финансового директора: «По факту на сегодня — да, даже с экономией». Через полгода объект сдаётся с перерасходом 7%. И все удивляются. Проблема не в людях. Проблема в том, что смотрели не на ту цифру. План, факт и прогноз — три разные вещи — План — то, что мы обещали себе в начале. Устаревает в момент подписания. — Факт — то, что уже потрачено. Смотрит назад. Не отвечает на вопрос «что будет». — Прогноз до завершения (EAC, Estimate at Completion) — то, во сколько объект обойдётся в итоге, с учётом уже понесённых затрат и всего, что ещё предстоит. Управляют только прогнозом. Всё остальное — посмертный учёт. Как считается EAC (на языке девелопера) EAC = Факт + Cost-to-complete Где cost-to-complete — это остаток работ, переоценённый по актуальным ценам, актуальным подрядчикам, актуальным объёмам из BIM. Не по бюджету годичной давности. Три способа считать EAC: 1. EAC = Факт + (Бюджет − Освоено) — наивный, «остаток по бюджету». Годится, только если ничего не изменилось. Так никогда не бывает. 2. EAC = Бюджет / CPI, где CPI = Освоено / Факт. Прогноз пропорционально текущей эффективности. Уже полезнее, но переносит прошлую эффективность на будущее. 3. EAC = Факт + переоценённый остаток по BIM и рынку. Самый честный. Требует связки BIM → объём → цена → договор. Третий вариант — тот, который отличает прибыль от надежды. 65% строительной готовности — что видит CEO На комитете показывают: бюджет 1000, готовность 65%, освоено 650, факт 620. Экономия 30, или 4,6% от освоенного. Отчёт зелёный, кажется, всё под контролем. И экономия ли? Часть работ запроцентовали, но не сделали, поверили обещаниям подрядчика. Первые два способа это подтверждают: — наивный: 620 + (1000 − 650) = 970, экономия 3% до конца проекта; — через CPI: CPI = 650 / 620 = 1,048; EAC = 1000 / 1,048 = 954, экономия 4,6%, на текущий момент. Теперь честный пересчёт: — Факт: 620 — Остаток по бюджету: 350. Но по актуальной BIM-модели объёмы оставшихся работ на 8,6% больше: 380 в бюджетных ценах (то, что запроцентовали, но не выполнили) — Переоценка по рынку 2026: коэффициент 1,18 (инфляция от цены бюджета) — Cost-to-complete: 380 × 1,18 = 448 — EAC = 620 + 448 = 1068 Вместо экономии 3% до конца проекта — перерасход 6,8%. До конца проекта мы не только съедим всю текущую экономию, но и уйдём в минус на 68. Разрыв между «зелёным» отчётом и реальностью — почти 100, или 10% бюджета. И это ещё до претензий подрядчиков и изменений проекта. Разница между «факт −4,6%» и «прогноз +6,8%» — это разные решения. По факту ничего не делаем и, возможно, даже перераспределяем «сэкономленное». По прогнозу идём в переторжку, меняем материалы, которых не касается клиент, режем объём отделки МОП или пересматриваем график. Почему EAC пересчитывают вручную (и почему это провал) В большинстве девелоперов EAC считает финансовый контролёр в Excel раз в квартал. Собирает данные из нескольких источников, сводит вручную, ошибается, отдаёт CFO. К моменту доклада цифра уже устарела. Признаки того, что у вас посмертный учёт: — EAC пересчитывается реже, чем раз в месяц — Между фактом и прогнозом лежит Excel с 20 вкладками — За прогноз не отвечает никто конкретный — BIM-объёмы и сметные объёмы — разные цифры — «Остаток» = «бюджет минус освоено», а не переоценка Что должно быть EAC — это не отчёт, это управленческий процесс. Он должен: — пересчитываться автоматически при каждом изменении факта, договора или BIM-модели; — иметь одного владельца — обычно директора по экономике проекта; — выводиться на дашборд CEO рядом с планом и фактом, не вместо них; — запускать действие, если EAC отклоняется от бюджета больше порога (обычно 3–5%). Главное для собственника Факт говорит, что уже произошло. EAC говорит, что произойдёт, если не вмешаться. Управлять можно только вторым. Всё остальное — красивая отчётность о том, как мы потеряли деньги. https://t.me/digistroy https://sobolevadvisory.ru