🏠 В последние дни обсуждалось, что в этом году в дефолт по облигациям могут уйти более 50 эмитентов, что станет рекордным за 17 лет и превзойдет уровень кризисных 2014-2015 годов. Насколько дефолт угрожает стройкам, если они работают через эскроу и финансируются банком❔ Эксперт группы корпоративных рейтингов АКРА Андрей Носов объяснил, как устроена защита и какие риски всё‑таки остаются. В современном девелопменте бизнес четко разделен на два контура: ⏺Корпоративный центр: занимается маркетингом, продажами и стратегией. Именно он привлекает долг через выпуск публичных облигаций. ⏺Проектный уровень: под каждый жилой комплекс создается изолированное юридическое лицо - Специализированный застройщик (СЗ). Строительство финансируется не на деньги от облигаций, а за счет целевого проектного финансирования (кредитных линий от коммерческих банков). Деньги дольщиков при этом защищены на специальных счетах эскроу. ⚠️ Что происходит при дефолте холдинга: Сам по себе СЗ продолжает формально иметь доступ к кредитной линии банка. Однако банк-кредитор при ухудшении состояния холдинга может временно заморозить выдачу очередных траншей для аудита ситуации или потребовать смены контроля над СЗ. ✅ Что предусмотрено для покупателя: 1️⃣ Возврат денег с эскроу-счета. Дольщик имеет законное право вернуть средства с эскроу счета. В этом случае банк закроет эскроу-счет и вернет покупателю всю внесенную им сумму (за исключением процентов по ипотеке). 2️⃣Завершение строительства объекта. В рамках процедуры банкротства права на незавершенный дом передаются новому застройщику, либо финансирующий банк сам нанимает нового подрядчика и доводит проект до конца за счет средств проектного финансирования. ❗️ Какие риски остаются даже при системе эскроу: ➡️ Инфляционный и временной риск: В случае банкротства застройщика процедура передачи объекта новому девелоперу или суды могут занять до нескольких лет. Из-за роста цен на возвращенные средства купить аналогичное жилье будет невозможно. ➡️ Потеря ипотечных процентов: Банк вернет на счет первоначальный взнос и сумму основного долга по кредиту. Однако проценты, которые заемщик выплачивал банку на протяжении всего периода стройки, сгорают безвозвратно. ➡️ Лимит защиты в 10 миллионов: Если обанкротится не только застройщик, но и сам банк, государство через АСВ вернет покупателю максимум 10 млн рублей. Для крупных городов, где квартиры стоят гораздо дороже, это серьезный риск: всё, что было заплачено сверх этой суммы, покупателю никто не компенсирует. 🔍 Что можно сделать: 💚До сделки: Проверить наличие просрочек у девелопера и их динамику за 3 последних года с помощью Единого Ресурса Застройщиков. Это один из самых простых и действенных методов. 💚После покупки: Регулярно (раз в квартал) отслеживать статус строительства и проверять просрочки застройщика по другим проектам. @acraru #девелоперы #ликбез 👍 Telegram | 👍 МАКС